Paylı mülkiyet ve elbirliğiyle mülkiyet, mülk sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyen iki farklı mülkiyet şeklidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilen bu konu hakkında en çok merak edilen sorular ve cevaplarını vermeye çalıştık. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti Türk Medeni Kanunnda madde 688 ve devamı ile 701 ve devamı arasında ele alınmıştır. Paylı mülkiyet davası ve elbirliği mülkiyeti davası konusu yine yazımızın devamında açıklanmıştır.
Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
Elbirliği mülkiyeti nedir? Elbirliği mülkiyeti; birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde ortak haklara ve sorumluluklara sahip olduğu bir mülkiyet türüdür. Elbirliği mülkiyetinde, mülkün tamamına sahip olunur ve mülk sahipleri eşit paylara sahiptir. Bu tür bir mülkiyet ilişkisinde, mülk sahipleri kararları birlikte almak ve mülk üzerinde anlaşmaya varmak zorundadır. Örneğin, elbirliği mülkiyeti altında olan bir apartman dairesinde her bir daire sahibi, bina yönetimi ve bakımı gibi konularda birlikte hareket etmek durumundadır.
Türk Medeni Kanunu Madde 701 de elbirliği mülkiyeti, kaynakları ve niteliği, hükümleri ile sona ermesi konuları ele alınmıştır. Buna göre;
“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” hükmü bulunmaktadır.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet nedir? Paylı mülkiyet; birden fazla kişinin bir mülk üzerinde belirli paylara sahip olduğu bir mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanun’u madde 688 ve devamında paylı mülkiyete ilişkin esaslar açıklanmıştır.
Kanuna göre; paylı mülkiyette başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliğiyle Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasında kanunla belirlenmiş farklar bulunmaktadır. Elbirliğiyle mülkiyet ile paylı mülkiyetin farkı nedir? Paylı mülkiyet; birden fazla kişinin bir mülk üzerinde belirli paylara sahip olduğu bir mülkiyet türüdür.
Her bir paydaş, mülkün belirli bir bölümüne sahiptir ve bu paylar genellikle yazılı olarak belirtilir. Paylı mülkiyette, mülk sahipleri kendi payları üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilirler ve paylarını başka birine devredebilirler. Bu durumda, diğer mülk sahipleri ile birlikte hareket etme zorunluluğu yoktur.
Paylı mülkiyette her mülk sahibinin bağımsız eylemleri, diğer sahiplerin haklarını etkilemez.
Öte yandan, elbirliği mülkiyet ise; birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde ortak haklara ve sorumluluklara sahip olduğu bir mülkiyet şeklidir.
Elbirliği mülkiyetinde, mülkün tamamına sahip olunur ve her bir sahip mülk üzerinde eşit haklara sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde, mülk sahipleri birlikte hareket etmek zorundadır ve herhangi bir eylem için diğer sahiplerin onayını almak gerekebilir.
Bu durumda, mülk üzerinde bir değişiklik yapmak, mülkü satmak veya kiralamak gibi önemli kararlar ortak bir mutabakata dayanır.
Konu ile ilgili olarak dergipark.org sitesinde yayınlanan elbirliği mülkiyetinde yönetim başlıklı makaleyi de okuyabilirsiniz.
Elbirliği Mülkiyeti ve Satış İşlemleri
Elbirliği mülkiyeti altında olan bir mülkü satmak istediğinizde, tüm mülk sahiplerinin satışa onay vermesi gerekmektedir. Her bir mülk sahibinin, mülkü satışa sunmak ve satış anlaşmasını imzalamak için bir araya gelmesi gerekmektedir. Satış işlemi gerçekleştiğinde, satış bedeli, mülk sahipleri arasında belirlenen paylara göre dağıtılır. Satış işlemi tamamlandığında, alıcı yeni mülk sahibi olarak tescil edilir ve paylı mülkiyet ilişkisi sona erer.
Mirasçılar ve Elbirliği Mülkiyeti
Bir kişi elbirliği mülkiyeti altında olan bir mülkün mirasçısı olduğunda, diğer mülk sahipleriyle birlikte mirasçı da ortak sahipler arasına katılır. Mirasçı, mülk üzerinde sahip olduğu paya hakim olur ve diğer mülk sahipleriyle birlikte hareket etmek zorundadır. Mirasçı, mülkü satmak veya başka bir işlem yapmak istediğinde, diğer mülk sahiplerinin onayını alması gerekmektedir. Mirasçı, diğer mülk sahipleriyle anlaşma sağlayamazsa, mahkemeye başvurarak mülkün bölünmesini talep edebilir.
İştirak Halinde Mülkiyet ve Müşterek Mülkiyet İlişkisi
İştirak halinde mülkiyet ve müşterek mülkiyet, paylı mülkiyetin alt kategorileridir. İştirak halinde mülkiyette, mülk sahipleri, mülk üzerindeki paylarını belirli bir amaç için bir araya gelerek edinirler. Bu tür bir mülkiyette, mülk sahipleri, ortak bir hedefi gerçekleştirmek için birlikte hareket ederler. Örneğin, bir arazi üzerinde bir konut projesi geliştirmek için bir araya gelen ortak girişimciler iştirak halinde mülkiyeti tercih edebilirler.
Müşterek mülkiyet ise, birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde eşit paylara sahip olduğu bir mülkiyet şeklidir. Müşterek mülkiyette, mülk sahipleri mülk üzerinde ortak kararlar almak ve ortak sorumlulukları paylaşmak zorundadır. Bu tür bir mülkiyette, mülk üzerinde herhangi bir değişiklik yapmak veya satmak için tüm mülk sahiplerinin mutabakatı gerekmektedir.
Elbirliği Mülkiyeti ve Satılabilirlik
Elbirliği mülkiyeti altında olan bir mülk, diğer mülk sahiplerinin onayıyla satılabilir. Ancak, tüm mülk sahipleri satışa onay vermek zorundadır. Eğer mülk sahipleri arasında anlaşmazlık varsa veya bir mülk sahibi satışa onay vermezse, satış gerçekleşmeyebilir. Bu durumda, satış işlemi gerçekleştirmek isteyen taraf, mahkemeye başvurarak mülkün bölünmesini veya satışın zorunlu hale getirilmesini talep edebilir.
Elbirliği Mülkiyeti Tapu Örneği
Elbirliği mülkiyeti altında olan bir mülkün tapu örneği, mülk sahiplerinin paylarını ve mülk üzerindeki haklarını gösterir. Tapu örneğinde, mülkün tamamına ilişkin bilgiler yer alır ve mülk sahiplerinin isimleri ve payları belirtilir. Ayrıca, mülk üzerindeki diğer ayrıntılar ve mülkün kullanımıyla ilgili kısıtlamalar da tapu örneğinde yer alabilir. Elbirliği mülkiyeti tapu örneği, mülk sahiplerine mülk üzerindeki haklarını kanıtlama ve mülk üzerindeki paylarını belirleme imkanı sağlar.
Müşterek Mülkiyet ve İştirak Halinde Mülkiyet Arasındaki Fark
Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet, mülk sahipleri arasındaki ilişki ve haklar açısından farklılık gösteren iki mülkiyet şeklidir.
Müşterek mülkiyet, birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde eşit paylara sahip olduğu bir mülkiyet şeklidir. Mülk sahipleri, mülk üzerinde ortak haklara ve sorumluluklara sahiptir. Müşterek mülkiyette, her mülk sahibi, mülk üzerinde bağımsız olarak tasarruf edemez ve mülk üzerinde değişiklik yapmak için diğer mülk sahiplerinin onayını alması gerekmektedir. Örneğin, bir apartmanda daire sahipleri müşterek mülkiyete sahip olurlar ve bina yönetimi, bakım, onarım gibi konularda birlikte hareket etmek zorundadırlar.
İştirak halinde mülkiyet ise, birden fazla kişinin belirli bir mülk üzerinde ortak bir amaç için bir araya gelerek edindikleri mülkiyet şeklidir. Bu tür bir mülkiyette, mülk sahipleri, belirli bir projeyi gerçekleştirmek için ortak hareket ederler. Örneğin, bir arazi üzerinde inşaat projesi gerçekleştirmek için ortaklık kuran kişiler iştirak halinde mülkiyeti tercih edebilirler. İştirak halinde mülkiyette, mülk sahiplerinin payları farklı olabilir ve her bir sahip, payı oranında haklara ve sorumluluklara sahiptir. Mülk üzerinde değişiklik yapmak veya satmak için genellikle ortak bir mutabakat gerekmektedir.
Tapuda İştirak Halinde Mülkiyetin Müşterek Mülkiyete Dönüştürülmesi
İştirak halinde mülkiyetin tapuda müşterek mülkiyete dönüştürülmesi, mülk sahipleri arasında yapılan bir anlaşma veya karar ile gerçekleştirilir. İştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete dönüştürülmesi için mülk sahiplerinin ortak bir talepte bulunması ve tapu sicil müdürlüğüne başvurması gerekmektedir.
Bu süreçte, mülk sahipleri tarafından imzalanan bir anlaşma veya protokol düzenlenir ve tapu sicil müdürlüğüne sunulur. Bu belgede, iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete dönüştürüldüğü, payların nasıl düzenlendiği ve mülk sahipleri arasındaki hak ve sorumlulukların nasıl paylaşılacağı belirtilir. Tapu sicil müdürlüğü, gerekli incelemelerin ardından, müşterek mülkiyetin tescilini gerçekleştirir ve yeni tapu belgesini düzenler.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti, mülk sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyen iki farklı mülkiyet şeklidir.
Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir mülk üzerinde belirli paylara sahip olduğu bir mülkiyet türüdür. Her bir sahip, mülkün belirli bir bölümüne sahiptir ve bu paylar genellikle yazılı olarak belirtilir. Paylı mülkiyette, mülk sahipleri kendi payları üzerinde bağımsız olarak tasarruf edebilirler ve paylarını başka birine devredebilirler. Bu durumda, diğer mülk sahipleri ile birlikte hareket etme zorunluluğu yoktur. Paylı mülkiyette her mülk sahibinin bağımsız eylemleri, diğer sahiplerin haklarını etkilemez.
Elbirliği mülkiyeti ise, birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde ortak haklara ve sorumluluklara sahip olduğu bir mülkiyet şeklidir. Elbirliği mülkiyetinde, mülk sahipleri birlikte hareket etmek zorundadır ve herhangi bir eylem için diğer sahiplerin onayını almak gerekebilir. Bu durumda, mülk üzerinde bir değişiklik yapmak, mülkü satmak veya kiralamak gibi önemli kararlar ortak bir mutabakata dayanır.
Ofisimiz web sitesinde daha önce yazılan ve yayınlana elbirliğiyle mülkiyet unsurları ve yönetimi başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Tapuda İştirak Ne Demek?
Tapuda iştirak, birden fazla kişinin aynı mülk üzerinde ortak haklara sahip olduğunu belirtmek için kullanılan bir ifadedir. İştirak, birlikte hareket etmeyi ve mülk üzerinde hak sahipleri arasında ortak bir ilişkiyi ifade eder. Tapuda iştirak, mülk sahiplerinin paylarını, haklarını ve sorumluluklarını belirleyen bir belge olarak tescil edilir.
İştirak Halinde Mülkiyet Hisse Satışı
İştirak halinde mülkiyete sahip olan bir kişi, sahip olduğu hisseyi satmak istediğinde, hisse satışı gerçekleştirebilir. İştirak halinde mülkiyet hisse satışı için mülk sahibi, diğer mülk sahipleri ile anlaşarak hissesini devredebilir. Bu süreçte, hisse devrini belirlemek için bir hisse devir sözleşmesi yapılır ve tapu sicil müdürlüğüne başvurularak hisse devri tescil edilir. Diğer mülk sahipleri, hisse satışına onay vermelidir ve hisseyi satın alan taraf, satış bedelini ödemelidir.
Elbirliği Mülkiyeti Satışı
Elbirliği mülkiyetine sahip olan bir kişi, mülkü satmak istediğinde, diğer mülk sahiplerinin onayını alması gerekmektedir. Elbirliği mülkiyeti satışı için mülk sahibi, diğer sahipler ile anlaşma sağlamalı ve satışa ilişkin bir sözleşme düzenlemelidir. Eğer diğer mülk sahipleriyle anlaşma sağlanamazsa, satış gerçekleşmeyebilir. Bu durumda, satış yapmak isteyen tarafın mahkemeye başvurarak mülkün bölünmesini veya satışın zorunlu hale getirilmesini talep etme hakkı bulunur.
Elbirliği Mülkiyeti Tapu Örneği
Elbirliği mülkiyetine ait bir mülkün tapu örneği, mülk sahiplerinin paylarını ve mülk üzerindeki haklarını gösteren bir belgedir. Tapu örneği, mülk sahiplerinin isimlerini, paylarını ve mülk üzerindeki diğer ayrıntıları içerir. Ayrıca, mülk üzerindeki ayrıntılı haklar, sınırlamalar ve diğer mülk sahipleriyle ilgili bilgiler de tapu örneğinde yer alır. Elbirliği mülkiyeti tapu örneği, mülk sahiplerine mülk üzerindeki haklarını kanıtlama ve mülk sahipliğini belgeleme imkanı sağlar.
Elbirliği Mülkiyeti Satış Nasıl Yapılır?
Elbirliği mülkiyetine sahip bir kişi, mülkü satmak istediğinde, diğer mülk sahiplerinin onayını alarak satış işlemini gerçekleştirmelidir. İlk adım olarak, satışa ilişkin bir anlaşma veya sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşme, satış koşullarını, satış bedelini, ödeme şeklini ve diğer önemli detayları içermelidir. Daha sonra, diğer mülk sahiplerine bu sözleşme sunulmalı ve onaylarını almalıdır. Eğer diğer mülk sahipleri satışa onay verirse, satış işlemi gerçekleştirilir ve gerekli tapu düzenlemeleri yapılır. Ancak, tüm mülk sahipleri arasında anlaşma sağlanamazsa veya bir mülk sahibi satışa onay vermezse, satış gerçekleşmeyebilir ve bu durumda alternatif çözüm yolları aranmalıdır.
Sonuç Olarak
Glory Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak Gayrimenkul Hukuku kapsamında uzman ve deneyimli kadromuz ile hizmet vermekteyiz. Elbirliği Mülkiyeti, Paylı Mülkiyet, paylı mülkiyet davası gibi konularda bir avukat desteği her zaman yararınıza olacaktır. Bu konuda uzman gayrimenkul avukatı ile hizmet veren ofisimize ulaşmanız ve danışmanız yararınıza olacaktır.
